Acquerir un bien immobilier en Floride, soit en tant qu’investisseur ou bien en tant que proprietaire utilisateur est plus facile qu’on se l’imagine; il suffit dans la majorite des cas , et ceci sans avoir a obtenir quelconque visa ni permis , de pouvoir justifier d’une mise d’apport de 30% de la valeur du bien .De nombreuses institutions financieres ( banques, courtiers etc..) offrent des credits a taux extremement interressants .
Comment acheter en Floride
Les biens immobiliers appartenant a des particuliers et donc offerts a la vente, sont regroupes dans une banque de donnees disponible a tous les agents immobiliers licencies.
A SAVOIR : Ce premier point est important pour ce qui sera de bien choisir son agent/representant dans une transaction , nous y reviendrons plus loin.
Une fois le bien defini, une offre ecrite accompagnee d’un depot de garantie , generalement d’une valeur minimum de $ 5.000 allant souvent jusqu’a 10% du montant de l’offre, est presentee au Vendeur. Il est a considerer que les prix affiches sont negociables .Ce depot de garantie est depose dans un compte sequestre et sera rembourse dans sa totalite si l’offre n’aboutit pas.
L’offre est acceptee:
- suite a l’inspection de la propriete , l’Acheteur devra accepter les reglement et les comptes de copropriete s’il s’agit d’un appartement ; si tout lui est acceptable il pourra ajouter un second depot allant de 10 a 20% du prix du bien.
- Si l’Acheteur a obtenu un credit americain, il aura l’equivalent de 30 jours pour concretiser son credit a condition que l’institution financiere approuve ,par une expertise ,la valeur de la propriete et donc le montant de l’achat. Dans le cas ou le montant du credit ainsi que le montant total de l’achat est superieur a leur expertise,le credit ne sera pas approuve et l’Acheteur peut annuler le contrat d’achat et recuperer son / ses depots sequestres.
A SAVOIR : Deuxieme point important ; le marche actuel optimise et favorise une offre sans financement exterieur , les facteurs temps et insecurite devaluent une offre superieure en $ et bien souvent donne la preference a une offre inferieure payee “cash”.
La Signature:Il n’y a pas de notaire en Floride ; un avocat ou un agent de cloture prendra en charge le dossier jusqu’a son enregistrement .
La signature a lieu generalement dans les 30 jours suivant la date du contrat de vente ; l’avocat /agent de cloture effectue les recherches de validite du titre de propriete ainsi que, s’il y a lieu, des dettes sur le bien, offre une assurance sur ce titre (obligatoire en cas de financement ) veritablement conseillee afin de couvrir les eventuelles imperfections et/ou problemes qui pourraient surgir dans le futur , verse les fonds aux diverses entites, et enfin prepare les documents officiels du transfert de propriete.
Les frais :
Le Vendeur se charge de :- La commission d’agence- Droits d’enregistrement = $0.6 pour chaque $100- Assurance sur le titre de propriete= de $ 200 a $ 500- Frais d’avocat= de $ 500 a $ 750
Du cote de l’Acheteur ; pour un achat comptant il faut compter environ et en totalite de 1.5% a 2.5%
- Inspection du bien = de $ 150 a $ 400- Releve du cadastre = $350- Assurance du titre = 0.7% du prix d’achat- Frais d’avocat= de $ 500 a $ 800- pour un achat avec financement par prêt conventionnel environ 4% du prix d’achat- Assurance du titre = 0.7% du prix d’achat- Inspection du bien = de $ 150 a $ 400- Expertise du bien = de $ 250 a $ 350- Impots fonciers = 1 an a payer d’avance , generalement 2% du prix d’achat- Droits d’enregistrement = $ de 0.35% a 0.2% du montant du credit- Honoraries de banques = 1% a 3% du montant du credit- Frais d’avocat = de $ 700 a $ 850- Analyse de l’historique de votre credit = de $70 a $ 130- Releve cadastral = $ 320- Frais de dossier de banque = de $ 200 a $ 350- Frais de greffe du tribunal = de $ 40 a $ 90- Assurance multirisque pour une maison = une annee a payer d’avance- Assurance pour un appartement = 2 mois de frais de co-propriete a payer d’avance.
Achat de bien immobilier en “ Short Sale”: maison individuelle ou appartement :
Le terme “Short Sale” definie une transaction pour laquelle l’organisme de credit accepte de recevoir pour solde de tout compte un montant inferieur a l’hypotheque totalt du bien, ceci en accord avec le proprietaire/vendeur.
Les prix offerts sur ces biens sont souvent indexes a la hausse de par la demande, ce pourquoi le prix de vente est souvent superieur au prix demande.
De plus, Il faut savoir que ces transactions demandent plusieurs mois et sont le plus souvent agrees acconpagnees d’un paiement cash; un etranger non resident ne peut recourir a un financement aux USA.
Achat de bien immobilier en “ Foreclosure”: maison individuelle ou appartement :
Le terme “Foreclosure” identifie un bien en saisie par l’organisme financier ( saisie banquaire). Le bien dont les echeances n’ont pas ete honorees est mis en vente sur le marche.Ce style de vente exige une grande rapidite d’action car les prix demandes sont toujours inferieurs au marche . Il est donc important de savoir que la totalite des fonds doit etre mise en depot sur un compte banquaire local , ou sequestree chez un avocat afin de faciliter une offre .
Ce qu’il faut savoir:
- ces biens sont souvent vendus a des prix superieurs aux prix demandes et etant donnee la demande il est important de soumettre son offre la plus elevee car il n’y a pas de retour de negociation sur les saisies banquaires.- Ces proprietes ont pour la plupart du temps ete laissees a l’abandon pendant plusieurs mois et souvent laissees sans appareil menagers, air conditionne etc.. et demandent souvent aussi un apport supplementaire pour leur remise en etat.
FRAIS GENERAUX:
De Co –propriete:
Ces frais mensuels variant pour la plupart entre $ 0.50 et $ 1.5 par pied carre selon la zone geographique du bien ; le tariff est plus eleve pour les biens sur la plage , d’un point de vue general a l’est de l’autoroute I95.
Selon la situation financiere de l’immeuble, ces frais peuvent devenir tres eleves; en effet, si la majorite ou une grande majorite de proprietaires sont en position defavorable vis a vie de leur banque ou tout simplement ne paient plus leur redevances, il est bien evident que les montants de ces frais peuvent prendre des proportions incontrollees.
Ce pourquoi, encore une fois , il est vital de bien choisir son agent immobilier afin de ne pas etre confronte a une situation a posteriori extremement negative et veritablement deplaisante.
De la Taxe Fronciere:
L’impot foncier est calcule sur la base du prix d’achat du bien, et ce a environ 2% de ce prix d’achat , payable chaque annee en fin d’annee.
Il est possible de faire les demarches necessaires afin de demander une reduction de cet impot relatif a la valeur du marche.
Cet impot est paye par le proprietaire d’un bien residentiel loue ou non, et par le locataire occupant un bien commercial.
De l’Impot sur la Plus Value:
IL est important de savoir que en cas de revente du bien , l’impot est soumis a l’impot federal sur le revenu dont le taux s’eleve a 30% selon que la revente ait lieu dans l’annee, ou a 15 % maximum après un an.
En ce qui concerne les non –residents americains, cet impot est forfaitaire et est egal a une retenue de 10% sur le prix de vente . Il est automatiquement calcule et retenu a la signature.
Le solde après calcul de l’impot est reverse au vendeur ; cette demarche peut se reveler longue dans le temps , souvent egale a quelques mois.Ce qu’il faut savoir : Il est recommande d’acheter les biens immobiliers a travers une societe basee aux USA ; ceci en effet facilite les transactions et entre autre, n’oblige pas a se soumettre a cette retenue.
INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS:
Notre equipe est licenciee et formee au Management de proprietes pour des biens achetes et mis au marche de la location .
Les frais d’agence sont egaux a un mois de loyer payes par le proprietaire; les frais de management de 10% du revenu mensuel.
Les immeubles d’appartements sont soumis a une reglementation quant a la duree de la location des appartements, les locataires eux memes sont soumis a une verification de leur casier judicaire, leur historique de credit, leur solvabilite. Un entretien est aussi souvent demande par le bureau de management .
En conclusion nous esperons que ce bref recapitulatif vous aura familiarise avec les tenants d’une transaction immobiliere ici en Floride.
Il est bien certain que de nombreuses questions n’aurons pas ete soulevees lors de de ce resume ce qui nous permet de rester attentifs a votre demarche d’appel.
Nous totalisons 15 ans d’experience dans les domaines de la Vente, de l’Achat , du Management de proprietes , ici en Floride et restons assures que vous nous donnerez l’opportunite de vous aider dans la concretisation de votre investissement.
Le marche immobilier en Floride reste fort ; la demande d’acquisition immobiliere bien souvent en seconde residence , augmente chaque annee, provenant d’Amerique Latine et toujours en flu constant du nord des USA, Canada inclu.
Alpha Realty se propose de vous offrir , outre un service veritablement personalise , une experience professionnelle solide mais aussi et surtout l’integrite necessaire a un partenariat de confiance.